Les servitudes immobilières sont des droits et obligations qui concernent l’utilisation d’un bien immobilier. Elles peuvent être complexes et varier selon les situations. Dans cet article, nous allons explorer les différents types de servitudes immobilières, en nous basant sur le Code Civil, et vous donner des exemples concrets pour mieux les comprendre.
Les catégories de servitudes
Les servitudes immobilières peuvent être classées en trois catégories, selon leur origine :
- Servitudes résultant de la situation naturelle des lieux : par exemple, l’écoulement des eaux sur un terrain.
- Servitudes imposées par la loi : comme la distance et la hauteur des plantations.
- Servitudes établies par convention entre propriétaires : ces accords peuvent concerner divers aspects de l’utilisation d’un bien immobilier.
La continuité des servitudes
- Servitudes continues : ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de l’intervention humaine. Par exemple, les conduites d’eau, les égouts ou les vues.
« Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme »
Art 688 du Code Civil
- Servitudes discontinues : ce sont celles qui nécessitent l’intervention humaine pour être exercées. Par exemple, le droit de passage, le puisage ou le pacage.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées »
Art 688 du Code Civil
La jurisprudence a fréquemment apporté des précisions sur la notion de continuité, et elle continue de le faire sans avoir épuisé le sujet, tant celui-ci offre de possibilités d’interprétation et constitue une source de litiges.
L’apparence des servitudes
- Servitudes apparentes : ce sont celles qui se manifestent par des ouvrages extérieurs, comme une porte, une fenêtre ou un aqueduc.
« Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs »
Art 689 du Code Civil
- Servitudes non apparentes : ce sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence. Par exemple, l’interdiction de construire sur un terrain ou la limitation de la hauteur d’une construction.
« Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence »
Art 689 du Code Civil
Déclaration des servitudes non apparentes lors d’une vente immobilière :
Lors de la vente d’un immeuble, le critère de servitudes non apparentes est essentiel. En effet le vendeur est tenu de déclarer à l’acquéreur toutes les servitudes qui ne sont pas visibles à l’œil nu. Les servitudes apparentes, quant à elles, sont supposées avoir été constatées par l’acquéreur avant la signature du contrat de vente et être connues de celui-ci.
Cependant, les servitudes négatives sont rarement signalées par un signe extérieur et sont donc généralement non apparentes. Il est donc important pour le vendeur de les déclarer à l’acquéreur afin d’éviter tout litige ultérieur.
Il est à noter que les servitudes peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de l’immeuble et sur les droits de propriété de l’acquéreur. Il est donc crucial de les identifier et de les déclarer correctement.
« La servitude n’a pas à être apparente au regard de tous mais uniquement aux propriétaires du fonds servant »
Laisser un commentaire