L’établissement d’une servitude est un sujet crucial dans le domaine du droit immobilier. Dans cet article, nous allons explorer les trois principales méthodes d’établissement une servitude. Nous aborderons également les implications et les précautions à prendre lors de l’établissement de servitudes privées.
1. Établissement d’une servitude par acte authentique
Selon l’article 690du Code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la prescription acquisitive.
« Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans »
Article 690 du Code Civil
Selon l’article 691 du Code civil, les servitudes continues, non apparentes et les servitudes discontinues (apparentes ou non) ne peuvent être établies que par titre.
« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »
Article 691 du Code Civil
L’établissement de servitudes anciennes implique une liste exhaustive, et un oubli peut entraîner des conséquences lourdes. Une analyse approfondie des servitudes privées est donc nécessaire.
Le titre constitutif nécessite une volonté privée claire de la part des parties concernées et peut prendre diverses formes, telles que des conventions à titre gratuits ou onéreux, des testaments ou des partages. Il peut également s’agir d’un jugement. Le constituant doit avoir la capacité juridique de conclure des actes de disposition ou avoir obtenu les autorisations requises. Enfin, étant donné que la servitude est une charge imposée au fonds servant, la volonté du propriétaire du fonds servant doit être clairement exprimée.
Valent titre recognitif :
- Un plan mentionnant la servitude, établi par un géomètre -expert à la demande du propriétaire du fonds dominant et signé par le propriétaire du fonds servant.
- Un procès-verbal de conciliation dressé par le juge d’instance.
- La reconnaissance explicite d’une servitude de passage dans un bail passé entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
Mais le Juge jouit d’un pouvoir souverain d’appréciation dans l’interprétation du titre
2. Établissement d’une servitude par prescription acquisitive
La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un droit réel. Elle nécessite la possession et l’exercice du droit réel pendant une durée de 30 ans. Il n’existe pas de délai de prescription abrégé de 10 ou 20 ans pour les servitudes.
« Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »
Article 2262 du Code Civil
Bien que la prescription ne puisse pas aller à l’encontre d’un titre de propriété, elle peut le compléter et le préciser.
La prescription acquisitive ne peut établir que des servitudes apparentes et continues.
3. Établissement d’une servitude par destination du père de famille
« La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. »
Article 692 du Code Civil
« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »
Article 693 du Code Civil
Les articles 693 et 692 du Code civil définissent la destination du père de famille comme une situation où les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.
« Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »
Article 694 du Code Civil
L’article 694 du Code civil précise que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
La servitude par destination du père de famille est la seule servitude privée qui peut exister sans figurer dans un acte authentique. Son opposabilité n’est pas subordonnée à sa publication. Bien qu’elle doive être apparente pour valoir titre, une servitude non apparente peut faire l’objet d’une servitude du père de famille si l’acquéreur en avait connaissance avant la vente.
Lors d’une division foncière, le détachement va transformer l’état de fait en acte juridique.
Laisser un commentaire