Les servitudes sont des droits réels qui régissent les relations entre deux propriétés voisines, le fonds dominant et le fonds servant. Dans cet article, nous nous pencherons sur la division de fonds et le caractère indivisible des servitudes.
La division des fonds et les servitudes
La division des fonds fait référence à la séparation d’une propriété en plusieurs parties. Cette situation peut avoir des conséquences sur les servitudes existantes. Lorsque le fonds dominant est divisé, l’article 700 du Code Civil stipule que la servitude demeure applicable à chaque portion, sans toutefois aggraver la condition du fonds servant. Par exemple, si la servitude concerne un droit de passage, tous les copropriétaires devront l’exercer par le même endroit.
En ce qui concerne la division du fonds servant, bien que l’article 700 du Code Civil n’en parle pas explicitement, la jurisprudence et la doctrine appliquent le même principe de continuité de la servitude.
Le caractère indivisible de la servitude (fixité)
Le caractère indivisible des servitudes signifie que la servitude bénéficie à la totalité du fonds dominant et s’impose à l’ensemble du fonds servant. Il est possible qu’un seul acte donne naissance à plusieurs servitudes distinctes, sans que le principe d’indivisibilité ne s’applique entre elles.
L’indivisibilité s’applique également aux fonds indivis. La volonté unanime de tous les propriétaires indivis est nécessaire pour créer ou étendre une servitude. L’indivision protège le bien contre la prescription, comme le prévoient les articles 709 et 710 du Code Civil.
Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous.
Article 709 du Code Civil
Si, parmi les copropriétaires, il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.
Article 710 du Code Civil
Enfin, la prescription extinctive peut entraîner la disparition de l’entière servitude, à condition que celle-ci préexiste à la division de l’héritage. Le caractère perpétuel d’une servitude ne signifie pas qu’elle ne peut pas s’éteindre, mais simplement qu’elle perdure sauf en cas de cause d’extinction.
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