Une servitude est une charge imposée par un bien immobilier dominant, bénéficiant d’une servitude active, à un bien immobilier servant, qui subit une servitude passive. Il est important de noter que la liste des servitudes possibles et existantes n’est pas limitative.
Les servitudes sont régies par le Code Civil, dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est une servitude, les conditions pour qu’elle soit valable et les textes de loi qui encadrent ce concept.
Les conditions pour établir une servitude
Une servitude porte sur les propriétés :
» Une servitude ne peut s’établir qu’entre deux biens immobiliers, et il est interdit de constituer une servitude pesant sur une personne. «
Article 686 du Code Civil
» Une servitude est une charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »
Article 687 du Code Civil
Enfin, la jurisprudence stipule que le fond dominant et le fond servant ne peuvent pas avoir le même propriétaire :
« Il faut une pluralité de propriétaires et qu’il ne peut y avoir de servitude si les deux biens appartiennent à la même personne. »
Cass. Civ. 3°, 28 février 1990
Dès que les fonds bénéficiaires et grevés de servitude viennent à être réunis dans la même main, la servitude s’éteint:
Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.
Article 705 du Code Civil
Un droit réel immobilier démembré de la propriété
En droit privé, la servitude est un droit réel immobilier démembré de la propriété. La servitude est attachée au bien et le suit entre les mains des propriétaires successifs. Inscrite dans un acte et publiée au bureau des hypothèques, elle est donc opposable à tous. Toutefois, il existe une exception pour les servitudes par destination du père de famille, qui n’ont pas besoin d’être inscrites. L’acte attestant la renonciation à une servitude, qu’elle soit légale ou conventionnelle, entraîne une mutation du droit réel immobilier et doit impérativement être enregistré au bureau des hypothèques.
Une servitude établie sous seing privé n’engage que les signataires et constitue une tolérance entre personnes.
Une servitude est-elle inscrite sur le plan cadastral ?
Non, les parties de parcelles grevées d’une servitude ne font pas l’objet d’une identification particulière, la référence aux parcelles elles-mêmes suffit pour l’inscription au fichier immobilier.
Liberté d’établissement des servitudes
Les servitudes immobilières sont des charges qui pèsent sur un bien au profit d’un autre. Elles sont encadrées par le Code Civil et doivent respecter certaines conditions pour être valables. Dans le respect de ces conditions, les propriétaires sont libres d’établir des servitudes.
« Il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété, ou en faveur de leur propriété, telles servitudes que bon leur semble, (…) pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public »
Article 686 du Code civil
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